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文 | 柳宇霆
“人无信不立”,这是碗“祖传秘方配制的老鸡汤”了。
鸡汤虽“老”,道理却历久弥新:做人啦,最重要的是开心,还有诚信。
可现实中,偏有些人不以为然。
比如那些老赖。
比如那些诈骗犯。
又比如,这起有些无厘头的购房纠纷里的开发商。
怎么个无厘头法?
大致就是:在邯郸,多位市民2015年按每平方米3980元的价格买了一处房产,购房协议都签了,协议上写得清清楚楚价格是3980元/平方米,2018年6月30日之前完工。
结果,房子拖到现在都没完全交工,非但如此,要价却变成了每平方米12000元。
把周星驰那句台词“惊不惊喜?意不意外?”搬到这,答案肯定是:有意外,没惊喜,只有惊吓。
这就相当于,原定规则是“买定离手”,等你买定了离手了,人家却说:刚那盘不算数,得重新出价。求你的怒气指数。
涉事开发商倒是也有理由——因为成本上涨了。
听起来挺有道理:与五年前相比,现在的土地、劳动力和建筑原材料等价格确实都有攀升。
纵向看,今年的房价跟2015年的也不是一个档位。
但问题是,购房协议的签订,早已定格在了2015年。以当下市场的情况,否认当年合同的合理性,确定不是在背离契约精神?
有些买房人不爽了:“让你们退钱的时候也不退,退不了没钱,然后让等房子说不涨价,现在又给我们说涨价,你说谁接受的了。”
涉事开发商的回应则是:责任我们有,但也不全是我们的责任,有很多是我们左右不了的责任。总结起来就是一句话:之前的协议现在履行不了。
而当地官方回应本地媒体时也表达了几点意思:1.该项目此前就是没取得预售证违规售房,中间资金链断裂,后经政府协调,开发商跟新房产公司合作,才得以重新施工。2.目前房价这块主要是,从一个开发商来说,肯定是市场行为,作为政府来说不能完全干预这个事儿,但是肯定会去协调这个事儿。
听起来很在理,但仍大不过两个道理:一、白纸黑字的协议就摆在那。二、购房者自身无过错。
《合同法》都明确规定了,“当事人行使权利、履行义务,应当遵循诚实信用原则”。在双方已经签订的购房协议上,都写着每平方米3980元了,哪能拿今天的建造成本去否定当年的购房价格?
SFwcTwGGCv9ggT?from=pc.jpg 购房单。图片来自网络
买房不是买菜,有些人花的是攒了一辈子的血汗钱。开发商张口便让房价较此前上涨两倍有余,是全不把合同法当回事了?
没错,购房者买未取得预售证的楼盘,确实可能是入坑的前奏——最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》说了, “出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。
正因如此,此前西安某房地产开发商就在房价大涨后,上演了一出自己告自己“违规预售”、想让合同作废的大戏。
但别忘了,法律原则里有一条:“任何人都不能因为自己的过错而获得利益”。从法理上讲,考虑到双方购房协议事实无异议,属于“意思表示真实”。开发商违规销售房产并收取款项后“反悔”,明显违反诚实信用原则和契约精神。
在司法实践中,对于此类“以自己未取得相关许可为由要求宣告合同无效”的行为,法院往往依据《民事诉讼法》,认定其属于滥用诉权,构成恶意诉讼,驳回其诉讼请求。
在西安这起房地产开发商告自己的案件中,虽然一审中开发商胜诉,但西安中院作出终审判决,撤销一审判决,驳回该公司确认合同无效的诉讼请求。
拿这事来说,最基本的道理就是:购房业主自身并无过错。即便开发商承接的是此前的烂尾项目,但中间所产生的相应成本也不应转嫁至购房者身上——在整个链条中,他们才是最大的受害者。凭什么让他们为开发商违规操作买单?
现在这起纠纷还在拉锯中,购房人很气愤,开发商则“不涨不行”的势头,事件走向如何,要看当地如何妥善处理了。
但这无疑是购房纠纷里的一起典型案例。虽是个案,但这样一个开发商违规操作还逼着购房人为其过失买单的典型案例,能否得到合理解决,确实关乎很多购房人对房屋交易的信任感。
试想:如果合同都可以被随意践踏,那购房人还可信赖什么?
但愿此类个案的结果,都能与法治本义契合:契约精神不可践踏,消费者权利不可欺。
□柳宇霆(法律学者)
编辑:马小龙 陈静 校对:李项玲
来源:新京报

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